Imóveis da Caixa por estado

Sudeste

13.023 imóveis (50% do estoque nacional) distribuídos por 4 estados, com destaque para Rio de Janeiro (8.482 imóveis) e São Paulo (3.427).

Nordeste

6.117 imóveis (23% do estoque nacional) distribuídos por 9 estados, com destaque para Pernambuco (1.348 imóveis) e Bahia (853).

Sul

1.752 imóveis (7% do estoque nacional) distribuídos por 3 estados, com destaque para Rio Grande do Sul (969 imóveis) e Paraná (599).

Centro-Oeste

4.801 imóveis (18% do estoque nacional) distribuídos por 4 estados, com destaque para Goiás (4.298 imóveis) e Mato Grosso do Sul (209).

Norte

579 imóveis (2% do estoque nacional) distribuídos por 7 estados, com destaque para Amazonas (245 imóveis) e Pará (245).

De onde vêm esses imóveis

São bens retomados pela Caixa Econômica Federal, em geral por inadimplência de financiamento habitacional. Praticamente todo crédito imobiliário no país usa alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do credor até a quitação. Quando as parcelas param, o cartório intima o devedor a regularizar em 15 dias; sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do banco, que é obrigado a levar o bem a leilão em até 30 dias.

São duas praças. Na primeira, o lance mínimo é o valor de avaliação do contrato — motivo pelo qual ela costuma ficar deserta. Na segunda, o mínimo cai para o saldo devedor mais encargos, e é aí que aparecem os descontos maiores. Não havendo arrematante nas duas, o imóvel fica com o banco e passa a ser vendido como venda direta, por preço fixo e sem comissão de leiloeiro.

É por isso que a maior parte desta lista está em venda direta, e não em leilão: são os imóveis que já passaram por duas tentativas de venda. Ver o processo em detalhe.

Por que o estoque se concentra em poucos lugares

A distribuição dos imóveis retomados não segue o tamanho da população: segue o histórico de financiamento habitacional e de inadimplência. Onde houve grandes conjuntos habitacionais entregues em sequência, para compradores de perfil econômico parecido, a inadimplência não acontece em uma casa — acontece em um bairro inteiro. Anos depois, esses imóveis chegam juntos à lista.

É o que explica cidades pequenas com centenas de unidades disponíveis enquanto capitais próximas aparecem com dezenas. Para quem compra, isso cria uma oportunidade e um risco espelhados: muita oferta derruba o preço de entrada, mas também dificulta a revenda rápida no mesmo bairro. Entenda como funciona a venda.

O que muda de estado para estado

Três variáveis diferenciam bastante os mercados estaduais, e vale conhecê-las antes de escolher onde procurar.

A primeira é o preço mediano. Estados com estoque concentrado em conjuntos habitacionais populares têm medianas na faixa de R$ 60 mil a R$ 90 mil; estados com mercado urbano mais caro e disperso chegam a R$ 150 mil ou mais. Comparar preço absoluto entre estados diz pouco — o que compara é o preço por metro quadrado dentro do mesmo bairro.

A segunda é o desconto médio. Ele tende a ser maior justamente onde há excesso de oferta e demanda fraca, o que significa que parte do desconto é correção de uma avaliação defasada, e não ganho real. Desconto menor em mercado líquido frequentemente vale mais do que desconto grande em praça saturada.

A terceira é a proporção de imóveis financiáveis, que varia bastante entre estados. Se você depende de crédito, esse é o primeiro filtro a aplicar — em alguns estados, o universo real de escolha é de poucas dezenas de imóveis. Ver os financiáveis.

Como usar esta lista

1. Comece pelo estado que você conhece e desça até a cidade. Conhecimento local é a maior vantagem possível nesse mercado — é o que permite saber se o desconto é real.
2. Filtre por tipo, preço e financiamento dentro da cidade. Só 1.717 dos 26.272 imóveis aceitam financiamento da Caixa; nos demais o pagamento é à vista.
3. Compare o preço por m² com anúncios comuns do mesmo bairro, e não com a avaliação do edital, que é referência contratual e pode estar defasada.
4. Leia o edital na página oficial antes de qualquer proposta: ocupação e dívidas transferidas estão lá, não na lista pública.
5. Calcule o custo total — ITBI, registro, comissão de 5% em leilão, dívidas e reforma — na calculadora de custos.

Se a sua cidade tem poucos imóveis hoje, vale criar um alerta gratuito: a lista muda toda semana e os melhores imóveis em venda direta somem em horas.