Imóveis da Caixa em Cachoeirinha (RS)

Bairros de Cachoeirinha com imóveis disponíveis

• Parque Marechal Rondon 4
• Vila Cachoeirinha 4
• Fazenda Esperanca 3
• Jardim dos Estados 2
• Jardim Betania 2
• Parque da Matriz 1
• Aguas Mortas 1
• Vila Imbui 1
• Vila Silveira Martins 1
• Chacara das Rosas 1
• Ponta Pora 1
• Morada do Bosque 1
• Vila Parque Brasilia 1

O que esses números dizem sobre Cachoeirinha

Do estoque atual da cidade, 10 imóveis estão abaixo do valor de avaliação, e o maior desconto chega a 44,2%. O preço mediano é de R$ 173.422, com faixa de R$ 75.306 a R$ 427.001. Predominam apartamentos (14 de 23). A modalidade mais comum é Leilão SFI.

Somando a diferença entre avaliação e preço de venda de todos eles, são R$ 1 milhões de desconto nominal — número que só se confirma se o imóvel estiver desocupado e sem dívidas. Veja o que checar.

O perfil do estoque em Cachoeirinha

Como os 23 imóveis se distribuem por faixa de preço:

O tipo predominante é apartamento, com 14 de 23 imóveis, seguido por casa (9). Entre os que informam número de quartos, 17 têm dois ou mais — o formato de maior procura tanto para morar quanto para alugar. 4 aceitam financiamento da Caixa; nos demais o pagamento é à vista, no prazo do edital.

Essa distribuição importa na hora de definir estratégia. Onde a maior parte do estoque está abaixo de R$ 100 mil, o item que domina o orçamento não são os impostos, e sim a reforma — imóveis retomados costumam estar fechados há anos. Onde predominam valores mais altos, ganham peso o ITBI, o registro e, em leilão, a comissão de 5%. Calcular o custo total.

As modalidades disponíveis em Cachoeirinha

Nem todo imóvel desta lista é vendido do mesmo jeito, e a diferença muda prazo, disputa e custo:

• Leilão SFI — 13 imóveis. Praça pública com data marcada e lances. O imóvel sai para quem der o maior lance a partir do valor mínimo.
• Licitação Aberta — 6 imóveis. Propostas enviadas até uma data. Vence a maior proposta; havendo empate, quem usar recursos próprios costuma ter preferência.
• Venda Direta Online — 2 imóveis. Compra imediata pelo preço anunciado, sem disputa. É a maior parte do estoque e some assim que alguém fecha.
• Venda Online — 2 imóveis. Proposta enviada pelo site da Caixa, analisada e aceita ou recusada — sem sessão pública de lances.

Na prática: em venda direta o valor anunciado é o preço final e não há comissão de leiloeiro; em leilão e licitação ele é o mínimo, e o preço pode subir com a disputa. Ver o comparativo completo.

Quanto custa comprar em Cachoeirinha, além do preço

Tomando o preço mediano de R$ 173.422 do estoque local como referência, os custos obrigatórios de aquisição ficam assim:

São R$ 13.874 além do preço anunciado — e isso antes de reforma, dívidas de condomínio e IPTU ou eventual desocupação. A alíquota do ITBI varia de 0,5% a 3% conforme o município e costuma incidir sobre o maior valor entre o de compra e o venal de referência da prefeitura, detalhe que pesa justamente em quem arremata com desconto grande. Simular com os percentuais da sua cidade · Como funciona o ITBI em leilão.

O que verificar antes de fazer proposta em Cachoeirinha

A lista pública da Caixa traz endereço, preço, avaliação, desconto, modalidade e metragem. Não traz — e é isso que decide se o negócio é bom:

1. Ocupação. Consta do edital de cada imóvel. Se houver morador, a desocupação costuma ser responsabilidade do comprador, por acordo ou por ação de imissão na posse. Como conduzir.
2. Dívidas de condomínio e IPTU. Acompanham o imóvel, não o antigo dono. Uma ligação à administradora e uma consulta ao site da prefeitura resolvem em minutos. Quem paga o quê.
3. Matrícula atualizada, no cartório de registro da comarca: penhoras, usufruto e ações aparecem nela. Como ler.
4. Estado de conservação e entorno. Não há visita interna garantida, mas conhecer a rua e conversar com vizinhos é sempre possível.
5. Preço real da região. Compare com anúncios comuns do mesmo bairro, e não apenas com a avaliação do edital. O método do preço por m².

Outras cidades de Rio Grande do Sul

• Porto Alegre 265
• Pelotas 84
• São Leopoldo 69
• Alvorada 52
• Gravataí 48
• Caxias do Sul 44
• Canoas 43
• Sapucaia do Sul 37
• Novo Hamburgo 36
• Viamão 20
• Uruguaiana 17
• Passo Fundo 15
• Santa Maria 12
• Esteio 9
• Lajeado 9
• Montenegro 9

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Perguntas frequentes — imóveis da Caixa em Cachoeirinha