Perguntas frequentes sobre imóveis de leilão da Caixa

Não. É um serviço independente e gratuito, mantido pela Spartan TI, sem vínculo com a Caixa Econômica Federal, com leiloeiros ou com o Judiciário. Não vendemos imóveis, não recebemos propostas e não intermediamos pagamentos. Organizamos a lista pública da Caixa e levamos você, pelo link de cada ficha, à página oficial onde a compra acontece.

Da lista pública de imóveis da Caixa, publicada em um arquivo por estado. A coleta roda duas vezes por dia e cada página informa a data da lista que a originou — a carga atual é a lista gerada em 22/10/2026. Os nomes de município são corrigidos com a base do IBGE. Veja como os dados são tratados.

Na lista de 22/10/2026 são 22.865 imóveis em 1.208 cidades de 27 estados. Os estados com mais oferta são Rio de Janeiro (8.568), Goiás (3.151), São Paulo (2.693). O número muda a cada atualização: imóveis vendidos saem da lista e outros entram. Ver por estado.

Porque o estoque gira rápido — em venda direta, o imóvel sai no momento em que alguém compra. Entre duas atualizações, um imóvel pode ter sido vendido na Caixa e ainda constar aqui. Por isso toda ficha tem o link para a página oficial: confirme lá antes de qualquer decisão.

A consulta é gratuita e sem cadastro. O site se mantém com publicidade do Google AdSense, identificada como anúncio, que não interfere na ordem dos imóveis. Não recebemos de leiloeiros, corretores ou bancos para destacar imóvel. Detalhes em Sobre.

Por uma pontuação de 0 a 100, com o método publicado em Oportunidades: 45 pontos medem quanto o preço por m² está abaixo da mediana de imóveis do mesmo tipo na mesma cidade, 35 vêm do desconto sobre a avaliação, 10 da modalidade e 10 de aceitar financiamento. Terrenos, imóveis comerciais e residenciais fora da faixa de 20 a 400 m² construídos ficam fora, porque o preço por m² deles não é comparável. É um filtro para achar candidatos, não uma recomendação de compra.

• Leilão SFI: Praça pública com data marcada e lances. O imóvel sai para quem der o maior lance a partir do valor mínimo.
• Licitação Aberta: Propostas enviadas até uma data. Vence a maior proposta; havendo empate, quem usar recursos próprios costuma ter preferência.
• Venda Direta Online: Compra imediata pelo preço anunciado, sem disputa. É a maior parte do estoque e some assim que alguém fecha.
• Venda Online: Proposta enviada pelo site da Caixa, analisada e aceita ou recusada — sem sessão pública de lances.

Só o leilão cobra comissão de leiloeiro (5%). Ver o comparativo completo.

Na lista de 22/10/2026:

• Venda Direta Online: desconto médio de 47,7% sobre a avaliação, em 11.945 imóveis
• Venda Online: desconto médio de 47,3% sobre a avaliação, em 4.449 imóveis
• Licitação Aberta: desconto médio de 40,1% sobre a avaliação, em 2.436 imóveis
• Leilão SFI: desconto médio de 23,9% sobre a avaliação, em 4.035 imóveis

Ao contrário do senso comum, a venda direta tem desconto médio maior que o leilão — muitos imóveis chegam a ela depois de não serem arrematados nas duas praças — e ainda não cobra os 5% do leiloeiro. O desconto é medido contra a avaliação do edital, que nem sempre reflete o preço de mercado; compare também o preço por m² com o da cidade.

Depende da modalidade. Em leilão e licitação aberta, o valor da lista é o mínimo para lance ou proposta — o preço final pode subir na disputa. Em venda direta online, é o preço de compra imediata. Em todas, somam-se ITBI, registro e, no leilão, a comissão do leiloeiro.

No leilão extrajudicial da Lei 9.514/1997, usado quando o mutuário deixa de pagar um financiamento com alienação fiduciária, há duas datas. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato; se ninguém arrematar, no segundo leilão o mínimo passa a ser, em regra, o valor da dívida com as despesas — por isso os descontos maiores aparecem ali. A Lei 14.711/2023 ajustou essas regras; os valores e as datas de cada praça estão no edital. Ver o passo a passo.

1. Encontre o imóvel aqui, por cidade, tipo ou preço, e abra a ficha.
2. Pelo link oficial, leia o edital ou as condições de venda: ocupação, débitos, prazo de pagamento, se aceita financiamento e FGTS.
3. Peça a matrícula atualizada no cartório e consulte os débitos de IPTU e de condomínio.
4. Calcule o custo total na calculadora de custos.
5. Faça a proposta ou o lance no canal oficial: o site de venda de imóveis da Caixa (venda direta, licitação e venda online) ou o site do leiloeiro indicado no edital (leilão).
6. Pague no prazo, assine o contrato ou receba a carta de arrematação e registre no cartório.

Ver o guia completo.

Varia por modalidade e está no edital. No leilão, o prazo é curto — pagamento em até 24 horas é comum, além da comissão à vista. Em venda direta e licitação, o pagamento segue as condições publicadas pela Caixa; quando há financiamento, o prazo precisa comportar a análise de crédito, que leva semanas. Quem vai financiar deve chegar com o crédito pré-aprovado.

Não é obrigatório: a proposta é feita no canal oficial. Para leilão, imóvel ocupado ou matrícula com pendências, um advogado especializado costuma se pagar — ele lê o edital e a matrícula e conduz a desocupação, se for o caso. Nunca pague “taxa de reserva” ou “taxa de intermediação” a quem diz representar a Caixa: o pagamento vai sempre para a Caixa ou para o leiloeiro indicado no edital.

Desistir costuma sair caro. No leilão, a comissão paga ao leiloeiro não é devolvida e o edital prevê penalidades para quem não paga o lance. Na venda direta e na licitação, as condições de desistência e as multas também estão no edital. Leia essa parte antes de fazer a proposta.

Só os marcados como financiáveis na própria lista: hoje são 1.640 imóveis, 7,2% do estoque. A maioria exige pagamento à vista — pela modalidade (no leilão o prazo é curto demais para uma análise de crédito) ou pela situação do imóvel. Quando dá, valem as regras do financiamento habitacional comum: análise de crédito, parcela limitada a cerca de 30% da renda e entrada que costuma ficar entre 20% e 30%. Ver os financiáveis e simular a parcela.

Quando o edital permitir, sim — na entrada ou para amortizar o saldo depois. Valem as regras do fundo (Lei 8.036/1990): três anos de contribuição somados; não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nas vizinhas ou na região metropolitana; não ter financiamento ativo no SFH; e imóvel residencial urbano dentro do teto do SFH. Ver o artigo sobre FGTS.

Não. O simulador e a calculadora fazem estimativas com os números que você informa, sem os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração nem a alíquota exata do seu município. Servem para comparar cenários antes do lance; não substituem a simulação oficial do banco.

• ITBI, municipal, em geral de 2% a 3% nas capitais;
• registro em cartório, pela tabela do estado — perto de 1% nas faixas mais comuns;
• comissão de 5% do leiloeiro, só no leilão;
• dívidas de condomínio e IPTU, quando o edital as transfere;
• reforma e, se o imóvel estiver ocupado, desocupação.

Regra de bolso: reserve +15% em venda direta de imóvel desocupado, +20% em leilão e +35% a +45% se o imóvel estiver ocupado ou muito deteriorado. Faça a conta.

A alíquota é do município, que tem a competência pelo art. 156 da Constituição. Quanto à base, muitas prefeituras ainda cobram sobre um “valor de referência” quando ele é maior que o preço pago. O STJ, no Tema Repetitivo 1113, decidiu que o valor declarado na transação se presume correto e que o município não pode fixar a base previamente por um valor de referência unilateral — para cobrar mais, precisa abrir processo administrativo. Pergunte à prefeitura antes do lance e, se a cobrança vier pela referência, avalie contestar. Ver o artigo sobre ITBI.

Depende do edital, que diz se os débitos são quitados até a venda ou se passam ao comprador. Pela lei, a dívida de condomínio acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345): se o edital transferir, quem compra paga. Peça a declaração de débitos ao síndico e a certidão de IPTU à prefeitura antes de propor. Ver como calcular.

Só existe no leilão: são 5% sobre o valor do lance, pagos pelo comprador ao leiloeiro, à vista e por fora do preço — percentual previsto no Decreto 21.981/1932 (art. 24), que regula a profissão. Venda direta, licitação aberta e venda online não têm comissão de leiloeiro.

A responsabilidade pela desocupação costuma ser do comprador. O caminho é tentar acordo e, sem saída, entrar com ação de imissão na posse — que leva de poucos meses a mais de um ano, conforme a comarca. É o principal motivo de desconto alto. A lista pública não informa a ocupação; o edital informa. Ver como lidar com imóvel ocupado.

Normalmente não. Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram e, quando ocupados, a visita depende de quem mora lá. Dá para conhecer a rua, o prédio e o entorno, conversar com o síndico sobre débitos e comparar o preço com imóveis parecidos do bairro.

• Confira o endereço: a venda da Caixa acontece em venda-imoveis.caixa.gov.br ou no site do leiloeiro indicado no edital.
• Leiloeiro oficial tem matrícula na junta comercial do estado — dá para consultar.
• O pagamento vai para a Caixa ou para o leiloeiro do edital, nunca para pessoa física ou “consultor”.
• Desconfie de preço muito abaixo do resto da cidade e de pressa para pagar uma “taxa de reserva”.

Este site não emite boletos nem pede pagamento. Ver os golpes mais comuns.

A matrícula, pedida no cartório de registro de imóveis da comarca (Lei 6.015/1973), mostra o proprietário, as averbações e os ônus: penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidade, ações judiciais e construções não averbadas. Em imóvel retomado, confirme que a propriedade está consolidada em nome da Caixa. Ver como ler a matrícula.

O aviso por e-mail ainda está em implantação. Enquanto isso, a página Imóveis novos mostra os que entraram na última atualização da lista, por estado, e cada página de cidade é atualizada duas vezes por dia.

Sim. Há uma API JSON gratuita, com especificação OpenAPI; cada ficha aponta para o seu JSON; o site expõe ferramentas WebMCP para assistentes que rodam no navegador; e o conteúdo completo para IAs está em /llms.txt. Cite a fonte original (Caixa) e a data da lista.

Escreva para admin@spartanti.com.br com o número do imóvel e o que está errado. Se o erro for nosso (cidade, tipo ou área extraída da descrição), corrigimos; se estiver na lista da Caixa, mantemos o dado como publicado e registramos a ressalva. Veja a política de correções.